投資家必見!バリ不動産の特徴について│アジア投資の鬼才!JACK佐々木が語る資産保全の極意

こんにちは、JACK佐々木です。

今回も2週にわたって、特別な内容をお届けします。

「お金持ちになるためには日本をでたほうが良い」

極端な言い方をすると表題のようになりますが、なにも自分自身が出る必要はありません。

意識をそこに飛ばすことと、収益の柱をその国で立てることを真剣に考えてみると良い、ということです。

タイムマシンビジネスとは

タイムマシンビジネスとは

フィリピン・インドネシアでは、ともに銀行口座と証券口座を開設することが可能です。

インドネシアの銀行に至っては、コロナ前では7.5%という金利でしたし、インドネシアでの株式市場に上場している会社の株式の実績値が、1年で3倍という数字が出たりしています。

国としての成長性があるわけですから、日本の40年前に個人の資産が増えたものを割り出し、まさにそこに自身の資産を置き換えして成長させることが出来れば良いわけです。

これをタイムマシン運用や、タイムマシンビジネスと言っています。

これであれば、自身の所得の源泉は日本に置きながら、資産を成長させる場所として、インドネシアやフィリピンを選択することは可能ですよね。

もちろん、実際に当該国でビジネスを起こし、現地でのビジネスでのチャンスを掴めるのであれば、非常に面白いと思います。

インドネシア、バリ島の不動産の特徴

インドネシア、バリ島の不動産の特

今回せっかくの機会なので、インドネシア、バリ島の不動産について細かくお伝えしていこうと思います。

新型コロナウイルスの影響で観光客が激減し、苦境にたつバリ島不動産ですが、中長期的な展望は明るいという投資家・現地関係者の声も聞こえてきます。

従来より、VILLAと言われる別荘の売買マーケットは存在している訳ですが、実際に2020年4月以降では、マーケットプライスより2割以上安くなっている投げ売り物件も出たりしています。

利は仕入れに有りということで、コロナのタイミングを読み切り、ここぞというタイミングで仕込みたいと考えていますので、実際に我々も割安と感じた3物件ほどにリーチしました。

しかし手付金の払込の話を詰めている段階で、外国人投資家が100%の資金を入れて購入するようなことが続いておきました。

やはり日本人特有の購買時における慎重になる感覚は、国際マーケットから見ると、非常に動きが遅いと言わざるを得ないと思います。

特にバリにおいては、購買時の資金の払込のスピードが非常に速いので、そのあたりを気を付けたいですね。

投資家にとって、バリ島の不動産が魅力的な理由

投資家にとって、バリ島の不動産が魅力的な理由

不動産投資の観点で、バリ島が面白いのは、

所有権物件(Freehold)でのキャピタルゲインが期待でき、

借地物件(Leasehold)でのインカムゲインが期待できる

ところです。詳しく見ていきましょう。

  1. 外国人による借地VILLAの売買マーケットが確立している。
  2. 賃貸利回りが高い。旅行者に短期貸しするとネット8~15%は得られる計算になる。
  3.  「借地ヴィラを個人名義で買い、旅行者向け貸出で回し、借地期限をある程度残した状態で外国人に売る」モデルの投資が外国人投資家にとって最もポピュラーな形となっている。
  4. 疑似所有権において土地を所有権扱いとしてホールドすることが可能。

バリ島の借地Villaの場合、賃貸利回りが8~15%で回す目算が立ち、10年回せば投下資本を回収できる可能性があります。

また、土地所有者の多くが個人(バリ人地主)なので、彼らがお金に困ったタイミングで借地料交渉の可能性もあるため、ジャカルタに比べて借地Villa投資に向いた環境と言えます。

また、(4)で記載したとおり、一般的には、外国人の個人名では原則として借地物件(Leasehold)しか売買できず、外国人が所有権物件(Freehold)を売買するには数千万円のコストと、数か月の期間がかかるインドネシア法人(PMA)での所有、またはノミニーでの所有となります。

しかし、我々は独自のスキームを提供できるように準備を進めています。

日本人資本100%のインドネシア法人(PMA)を立ち上げたり、永久使用権のスキームを活用することで、所有権売買を実現していきます。これができるとバリ島の不動産投資の世界が一気に広がるといっても過言ではありません。

貸し回すように所有してもいいですし、まぁ、何よりも、バリ島は滞在においても非常に心地よい場所ですから、別荘として自己使用する楽しみもありますよね。

バリの不動産事情が他のアジア諸国と違う3つの理由

バリの不動産事情が他のアジア諸国と違う理由

アジアでは主にコンドミニアムのプレビルドの不動産投資が盛んですが、バリの不動産事情ではそうはならないんです。

その理由としては、

  1. バリ島だけが特殊なバリヒンドゥー教
  2. 世界有数のリゾートエリアである
  3. ヤシの木以上の高さの建物をたててはいけない

ということが、密接に関係しています。

1.バリ島だけが特殊なバリヒンドゥー教

インドネシア政府はイスラム教、ヒンドゥー教、キリスト教(プロテスタント・カトリック)、仏教、儒教の宗教を国教と定めていて、国民には信仰の自由が保障されています。

そして、インドネシアの宗教のうち90%がイスラム教なのに対して、バリ島はバリヒンドゥー教が90%程度います。

そこには、多様性に満ちた多民族国家、種族、言語、宗教を認めあう「多様性の中の統一 Bhinneka Tunggal Ika」というインドネシア国としてのスローガンが根付いています。

また、日本人からみると、バリヒンドゥー教は多神教かつ精霊信仰でもあるので、日本の神道にも近い存在となり、親和性があります。

上記の理由から宗教間の紛争がないことも治安の不安がないバリの特徴として挙げられます。

2.世界有数のリゾートエリアである

バリ島という島は、四国の25%程度のサイズでありながら、外資参入が非常に多い島としても有名です。

5つ星クラスのホテルやリゾート提供企業がこれほど多く参入しているもの珍しいです。

その事例として、バリ島には、「アマヌサ」「アマンダリ」「アマンキラ」と3つものアマンがあります。

  • アマヌサ(AMANUSA):バリ島南部の高級リゾートエリアである「ヌサドゥア」に位置し、ビーチからの風が吹き抜ける高台にある開放感あふれるリゾート地
  • アマンダリ(AMANDARI):ウブドのアユン川渓谷沿いに建つ、緑あふれる落ち着いた雰囲気のリゾート地
  • アマンキラ(AMANKILA):バリ島東部にあるマンギス村のオンザビーチに建つリゾート地

他には、ウルワツにある世界的ブランド「ブルガリ」が手掛けた最高級リゾートホテル。ブルガリホテルの本店はパリにあり、その次にバリ島に創られました。

そして、日本でおなじみの星野リゾートがバリで展開する「星のやバリ」。
聖なる川とされるプクリサン川が流れる渓谷の上に位置する、癒しの高級リゾートです。

このようにリゾートとしても、指折りなうえ、様々な国から参入しているわけです。

もちろん世界各国からのツーリストを受け入れているのでマーケットが全世界的と言えます。

3.ヤシの木以上の高さの建物をたててはいけない

バリ島では建物の高さ制限が決まっています。

それは「椰子の木より高い建物を建ててはいけない」という制限です。

一見なごやかなルールですが、実はこの制限にこそ、バリ島で土地を購入し、所有してからVILLA運用する効果を高めてくれる秘密があるのです。

これはとても重要なお話ですので、来週詳しくお伝えしていきますね。

どうぞお楽しみに。

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