皆さん、こんにちは。
お金のパーソナルトレーナー鈴木優平の不動産投資コラムです。
今回は、コロナ禍の中で、投資目的で不動産を購入されている方のデータで面白い点が見つかったので、ご紹介したいと思います。
その面白いデータというのが「コロナ禍にも関わらず、不動産を購入している人のほとんどが、2件以上の物件を購入している」というものです。
もともと、同時に2件以上の物件を購入される方はいたのですが、このコロナ禍の中で、その割合が過去最高となりました。
ですが、決してこれは驚くようなことではありません。
なぜなら、不動産投資を最も効率的に運用する方法というのが、複数の物件を同時に始めることだからです。
ということで、今回のコラムでは、なぜ、複数の物件を購入することが効率的な運用方法なのか、お話していきたいと思います。
目次
複数の物件を同時に始めるメリットとは？
不動産投資というのは、基本的に借入金など外部から調達した資本（他人資本）で時間を掛けて資産を蓄積していくものです。
時間を使えば使うほど、家賃収入が積み上がっていき資産として積み上がっていく不動産投資に関しては、早く始めるほうがトータルの利益が大きくなります。
その観点からいくと、単体で物件を持っている人よりも、早い段階で複数の物件持っている人のほうが、完済スピードは段違いですし、長く生きれば生きるほど必然的に資産が大きくなっていきます。
その一方で、不動産投資を始める方の多くがまず1件持って、どんな様子か確かめてから2件目を検討し始めるのが一般的です。
投資に100％大丈夫ということはないので、これもごく自然なお客様の考えだと思います。
ただ、今は私が実際に関わっている方々は、同時に複数物件を購入する方が非常に多くなりました。
これには、ある理由があります。
実は、不動産投資を始めたいと考えている方に、「どれぐらい資産収入を将来取りたいのか？」という目標設定をヒアリングし、そこから資産形成のポートフォリオ作りの提案をさせていただく取り組みを始めました。
例えば、お客様が老後月収50万円の収入が欲しいということであれば、年金が仮に10万円しか貰えないという想定でいくと、残り40万円の収入を実際に何かしらで確保しないといけないわけです。
手段としてはいろいろありますが、メジャーなものでいうと、個人年金や生命保険で確保するのか、不動産の不労所得で確保するのか、このどちらかで考えていくのが一般的になります。
保険の場合だと、毎月の負担約40万円を退職するまでずっと積み立てていかないといけないので、それは現実的には難しいと思います。
そういった背景もあり、不動産投資を始める方が非常に増えています。
都内の物件で不動産投資をするのであれば、1件でも毎月の収支がトントンか、中古でしたら若干プラスなんていう物件もあります。
他にもワンルーム1件なら安く見積もっても月7万円ぐらいの家賃にできるので、同条件で6件ほど確保して退職時までに完済できれば、毎月42万円ぐらいの家賃収入を期待できます。
そうすれば毎月10万円の年金をプラスして、全体の収入としては月52万円の収入になっていくわけですね。
そうすれば、最初の目標である老後月50万の収入も十分達成できるでしょう。
このように複数の物件を持つことで、難易度の高い目標も、効率的に実現可能になります。
退職・定年の65歳をゴールと考えると、それまでに完済をしなくてはいけないので、早く不動産投資を始めたほうが、月々の返済も楽ですし、余裕がある時に繰り上げ返済をすれば返済のピッチを早めて、予定よりも早く完済できます。
多ければ多いほど、効率的に運用ができる
ただ、どんな方でも複数の物件をいきなり購入できるものではありません。
お客様の心理的負担も考慮しないといけませんから2件、3件で落ち着くことが多いです。
ただ、ちゃんと目的・目標を明確にして、不動産投資はどう運用していくのが最も効率的なのか理解できているお客様に関しては、最初から4件5件、中には6件と複数スタートする方もいます。
もちろん、お客様の年収に応じて借りられる金融機関やそういったものも加味しないといけないので、数年に分けて始めることをご案内する場合もあります。
結論としては、実際に不動産投資の物件を2件以上持つということは、効率的な運用を考えれば、そんなに不思議なことではないということです。
また、最初から一棟30部屋、50部屋入った何億というマンションを購入される方も世の中にはいます。
そういった場合は、最初から同時に何十部屋というところから始まるので、毎年数百万円から数千万円の収入があり、それだけ早く残債が減っていくので負担はほぼありません。
これが最も理想的な、効率的にレバレッジが効いている不動産運用になります。
ただそういった大規模なマンションだと購入できる方も限られているので、ワンルームマンションから始めていただく方が非常に多いです。
ただ少なくとも同時に2件ぐらいから始めていけると、より効果的でレバレッジの効いた不動産運用がやれていけるようになりますので、ぜひ皆さんもご参考にしていただければと思います。
今回もお読みいただき、ありがとうございました。
