皆さん、こんにちは。
お金のパーソナルトレーナー鈴木優平の不動産投資コラムです。
今回は、「不動産オーナーになった際の注意点」というテーマで、不動産投資を始めたての新米オーナーの方がよくやってしまう、ミスやトラブルについてお話ししていきます。
目次
■ 注意点その１「サブリース」■
これは私が経営している会社の話というよりも業界全体で、ここ最近よく出ているミスやトラブルについてです。
不動産オーナーに降りかかるトラブルは、やはりサブリース（家賃保証）に関して多く出てきます。
サブリースを簡単に説明すると、所有している賃貸物件の運用を不動産管理会社にまかせることで、入居や退去への対応や家賃滞納の問題などに時間を割く必要がなくなるので、ストレスを軽減できる運用方法といえます。
新聞やニュースで見たことがある方も多いと思いますが、今年の4月頃にサブリースの説明義務について国からの方針が決定しました。
今まで起きていた問題は、
- ずっと家賃が変わらないと思っていたのに、契約更新時に家賃が下がってしまった
- 知らない間にサブリースを解除されていた
こういった不動産のオーナー側に不利な状況が続き、収入が十分に確保できず死活問題となっていました。
よくあるのが、賃貸の契約を交わす際にサブリースの説明が不十分で、お客様に誤解を招いてしまったとか、お客様の支払いが少なくなってしまい、期待値よりも少ない収入しか得られなくて、がっかりするオーナーさんも多いようです。
そんな状況を打破するために国がテコ入れをして、今後は契約の際にサブリースの説明を十分にする法律などが制定されました。
私のところへも様々な相談が来るのですが、事実としてあるのは、建築管理費や修繕積立金などといった、いわゆる不動産の管理費の支払いは入居者が支払うと勘違いされている方が多いということです。
もちろん、説明はするのですが、この業界の賃貸募集のフォーマットは「自分で支払うものじゃないように見える」フォーマットを習慣的に使っているので、混乱される方が多いようです。
例えば、A物件が以下の条件で募集されているとします。
・家賃7万円
・管理費8千円
この場合ですと、オーナー側の収入は7万円で、8千円は管理費として入居者さんが支払う、というふうに理解されてしまうような方が非常に多いです。
実際、入居者さんは7万8千円を支払っているわけなので、そう思ってしまう気持ちもわかるのですが、7万8千円は一度全額オーナーへ入り、その後オーナー自ら管理費として8千円を不動産管理会社に支払わなければならないのです。
管理費として徴収している8千円以外は、収入として手元に残るので、実態は入居者が管理費を払っているのですが、名目上はオーナーが支払っていることになるんです。
こちらは、トラブルというよりは勘違いというところですね。
■ 注意点その2「確定申告」■
あと確定申告もよく勘違いされている方が多いです。
不動産のオーナーといっても、賃貸管理はすべて委託している会社がやってくれるので、確定申告以外はほとんどやることはありません。
なので、確定申告に関して、どこまで経費に入れていいのか、例えば、保険や減価償却はどういうふうに計算して、確定申告に入れるべきかと悩まれる方が多いみたいです。
初めて不動産投資をされる方であれば、当然わからない部分だと思いますし、この線引は非常に難しいところです。
自分で解決できることも大事ですが、こういったことは、プロに相談してしまうのが良い方法だと言えます。
私の会社では、営業ごとに担当をたてて、対応をさせていただきますし、確定申告の際は専門の税理士にも協力してもらい、お手伝いしています。
「節税になります」という謳い文句で案内してくる不動産業者が多いので、それに魅了されてしまい、何でもかんでも経費に入れたり、税務署や国税庁が認めていないような申告方法で節税をしようとしているオーナーさんも非常に多く、私自身も何度もそういう方を見てきました。
こういったやり方は、一時的に節税の効果があるかもしれませんが、過去にさかのぼって指摘された場合、後から多額の税金を払うことになる可能性も非常に高いです。
その結果「節税にならなかった」ということや、トラブルに発展することもあるので、あくまで慎重に税法に則った確定申告をおすすめします。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
次回もよろしくお願いいたします。
