皆さん、こんにちは
お金のパーソナルトレーナー鈴木優平の不動産投資コラムです。
今回は、不動産投資オーナーになった際の募集条件についてお話します。
目次
家賃、敷金、礼金の決め方
実際にあなたが不動産オーナーになった場合、募集する際に家賃、敷金、礼金を設定する権利があります。
ただ基本的には、任せている賃貸管理会社に相談して、プロの意見を聞きながら決める場合が多いです。
しかし、昨今の都内の賃貸事情はコロナの影響もあり、初期費用を安く済ませたいという方が増えている傾向から、礼金をゼロに設定して早く入居してもらう、という選択肢も増えています。
一方、AD（不動産賃貸募集の広告費用）を支払うことで、積極的に紹介してくれる、地元の不動産仲介会社も存在します。
ただ、礼金ゼロでADを家賃1ヶ月分と設定してしまうと、入居者が見つかっても広告費分がオーナー負担になってしまうので、礼金とADは同額、もしくは礼金の方を高く設定しておくことをオススメします。
ここまで礼金の設定方法にフォーカスしてお伝えしてきましたが、どちらが良いと言うのは、正直、私でも判断が難しいところです。
例えば引越しの閑散期なのか、繁忙期なのか。
さらにはコロナのように国民全体の出費が落ち込んでいる状況なのかと、複数の視点から考えて柔軟に対応していくことがベストだと思います。
後から「あの時、こうしておけば・・・」なんて後悔をしないためにも、賃貸管理会社と綿密に相談しておきましょう。
コロナ禍の不動産状況
今の賃貸物件の状況についてお伝えすると、月8万円帯の賃貸物件はコロナ前と変わらない流動性を保っています。
このような物件であれば礼金を取ることも、ADをつけなくても勝手に入居者が決まることも多いので、無駄な費用をかけずに家賃収入を得られるでしょう。
さらに敷金ゼロ円と設定すれば、入居希望者もさらに増えるので、入居希望者が居ないといった心配はいらないでしょう。
一方、家賃が10万円以上の金額のワンルームは、コロナによって人の流動性が減り、入居希望者も減っています。
早く入居者を決めるためにも礼金をゼロにするのか、ADを支払って積極的に紹介してもらうか、これらの対策を1週間、2週間単位で動かして、反応や反響を見ながら対応していかなければなりません。
家賃を下げれば問題ないと思うかもしれませんが、高額帯の物件の場合は多少下げたとしても、相場と大きな差がないのであまり効果を見込めないという傾向があります。
もし、1万円、2万円と下げてしまうと、物件の資産価値自体が下がってしまうため、やはり「初期費用をいかに安く調整するか」この部分が重要になってきます。
家賃さえ下げなければ資産価値としては維持されるので、家賃1ヶ月分のADを支払って、平均3～4年安定して家賃収入を得られると考えれば、トータルでは大きくプラスとなるでしょう。
「損して得取れ」と言うように、経済状況や賃貸の相場を見ながら柔軟に舵をとっていく。
これが不動産オーナーの役目なのかなと思います。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。
次回もよろしくお願いいたします。
