皆さん、こんにちは。
お金のパーソナルトレーナー鈴木優平の不動産投資コラムです。
今回は、リノベーションについてお話していきます。
目次
リノベーションの費用について
お客さんからたまにこのような質問をいただきます。
「設備が古いと、リノベーションにお金がかかるのではないか」
まずはこちらに回答したいと思います。
リノベーションの定義
「リノベーション」というのは、ファミリー向けマンションやワンルームマンションの宅内設備を全て壊し、間取りを変えるようなものを言います。
ファミリー向けマンションは、専門業者によってリノベーションされると人気が上がり、高付加価値物件として販売されることが多くあります。
しかし、ワンルームマンションは間取りを変えるための広さが元々ないので、大きくリノベーションをするケースがほぼありません。
設備が古くなった場合も、設備の交換になるため「リノベーション」には当たりません。ただし、設備が古くなり、時代錯誤の設備が付いている場合は大掛かりになる可能性もあります。
ワンルームマンションをリノベーションしない理由
築20年以内のワンルームマンションであれば、2021年現在の入居者が欲しいランキングにあるような設備は、全て網羅されています。
バス・トイレ別、宅配BOX、24時間出せるゴミ置き場、オートロック、ウォシュレット付きトイレ、TVモニター付きインターフォン、浴室乾燥機、エアコンなどですね。
これらの設備がすでに整っており、今後当分は全く違う新たな設備が出てくることは難しいと考えられます。
そのため、ワンルームマンションをリノベーションすることは滅多にありません。
リノベーションへ投資したときの投資回収効果について
ただし、築40年以上の部屋については、リノベーションをすることがあります。フローリングではなく畳を使っていたり、バス・トイレが別ではない物件などです。
しかし、ファミリー向けマンションのリノベーションのように500万、600万、700万と大掛かりにかかることは少なく、ワンルームマンションの場合は、100万、200万で大掛かりな変更が可能です。
弊社の管理物件で築50年のファミリー向けマンションをリノベーションしたことがありますが、リノベーションに百数十万をかかりましたが、家賃は1万～1万数千円上がりました。
つまり10年弱で投資回収をするため、投資金額に対して10％程度の利回りという計算も出来ます。
物件によってはリノベーションをすることで、高い投資対回収効果を得られる場合があります。
リノベーションへの投資で狙い目の物件について
実際には、築20年以内の物件でリノベーションをするケースはほとんどありません。
しかし、投資を狙う上においては築40年以上の古い物件でもリノベーションをすれば家賃が上がるという事実を知っておけば、「築古だからだめだ」と初めから外すのではなく、古い物件も投資対象に入れることができます。
なお、リノベーションをして部屋が新しくなっても、外観は古いままです。
しかしバブル前に作られた外観が古城のような物件でも、リノベーションすることにより家賃が高くなることを考えると、入居者が部屋を選ぶ基準は駅や路線、間取り、初期費用などの優先順位が高く、外観の優先順位は低いと考えられます。
そのため、現在築10年～20年の物件も、今後皆さんが家賃収入を得ていく期間の中でリノベーションすることにより、家賃を回復させることも出来ます。
リノベーション投資 まとめ
長期で物件を保有するにあたって、リノベーションは魔法のように家賃を回復させる効果があります。
これを知っておくことで、投資不動産による長期安定を見据えたものになるかと思います。
最後までお聞きいただきありがとうございました。次回もよろしくお願いいたします。
