業者だけが知っている不動産投資のウラ側|お金のパーソナルトレーナー鈴木優平の不動産投資コラム

皆さん、こんにちは。
お金のパーソナルトレーナー鈴木優平の不動産投資コラムです。

今回は、家賃収入についての具体的なお話をいたします。

一般的に不動産というのは、融資を受けて物件を購入し入居者さんに貸し出す。
そして、貸し出した対価として得られるお家賃を、ローンの返済に充てる。

こういった仕組みで成り立っています。

そして今回は、時期や空室により、家賃収入にどういう変動があるのかについて、具体的なお話をしていきたいと思いますね。

ただ今回は、あくまで東京都内のワンルームということの情報で捉えていただければと思います。

不動産収入の繁忙期はいつ?


不動産の繁忙期は、おおよそ2月、3月になります。

転勤や大学に進学するタイミングが、この時期になるからです。

繁忙期になると、実際に住める部屋がほとんど見つからない、自分が希望する部屋がなかなか見つからない、くらいお部屋がパンパンで、我々の方にも反響の電話が非常に多い時期になりますので、物件探すのにも一苦労します。

つまり、貸し出す側から見たときは、実際1月とか2月に空いたような物件は、物件が足りないということで、供給数が少なく需要があるタイミングになりますので、家賃を多少高く出しても貸し出せる時期であるとも言えてしまいます。

また、お盆休みや年末年始などは、繁忙期の前には閑散期になり、人が動かないタイミングでもありますので、家賃で出してしまうと、なかなか契約されません。

ただある一定数、人が動いている部分がありますので、相場に合わせた家賃設定を閑散期のときにはしっかり見極めて募集していかないと、空室期間が伸びてしまいますので、そこも注意が必要です。

オーナーが取るべき退去後の対応


続いて、入居者さんが出るというお話が出た後、オーナーさんがとるべき対応についてお伝えしていきます。

例えば、Aさんから「10月30日に退去したいです」と、連絡を賃貸管理会社にしたとします。

賃貸管理会社は入居者さんと取り合って、「じゃあ退去の日は一ヶ月後の11月29日に退去ですね」と一ヶ月前予告で、一ヶ月後の退去になります。

退去が決まったとなれば、次の募集を入居者さんが今いらっしゃる一ヶ月の間、募集をしていきます。

その間に申し込みが入って、物件によっては一番手の入居者さんから二番手、三番手の申し込みが入る物件なんかもあります。

申し込みが入って審査をして問題がなければ、受け付けるけども、受付だからといって実際にその方が入居を開始するまでの間に、「やっぱり辞めた」と出ていってしまう可能性もリスクとしてはあります。

そこも二番手、三番手という申込みの方がいらっしゃれば、そこの保険にもなってくる形になりますので、いかに申し込みを厚く受けられるかということが、まず一ヶ月間の勝負になってきます。

そこから申し込みが決まっている場合、11月29日を迎えた段階でAさんが退去されます。

退去されたAさんに内見、お部屋の現地確認を一緒にしまして、直す部分があればそれをチェックして、そこから我々が内装業者にお部屋の清掃依頼をかけるわけですね。

中をクリーニングして、きれいにした状態で、次の申し込みいただいているBさんに進んでいただく。

申し込みいただいている方が住むにしても、最短でも一週間はかかってしまいますが、次の方が住みたいタイミングだったり、内装業者とのクリーニングをしている期間とのタイミング兼ね合い。

それこそ繁忙期には、内装業者さんもなかなかすぐに取りかかれないケースもあるので、それによって申込みはすぐに決まっていても、空室期間が15日経ってしまったり、20日経ってしまったりというケースも大にして起きることもあります。

なので私たちがお伝えしているものとしては、一ヶ月間は空くものとして最初から終始設計に組み込んで、それを元に資金管理していただくことを大事にしております。

全然想定しなかったことが起きてしまうと、収支上計画が狂ってしまいますから、ある程度空くことも想定していきながらやっていくということが不動産の設計上、お客さまにとっては大事なポイントになってくるわけですね。

その中で一ヶ月入居者さんのAさんがいらっしゃる間に、申し込みが取れなかったとした場合どうなるか、申し込みが取れなかった場合、当然そこから申し込みが入るように、創意工夫をしていますが、私の意向としては、お家賃を下げるというのは極力したくありません。

なぜならお家賃が取れている金額というのは、そのままお客さんの資産に跳ね返ってしまうものになりますので、不動産の価格というのが家賃で決まってしまう反面、家賃を下げると損失になってしまうからです。

その代わり、例えば地元の不動産業者さんが入居者さんを決めてくれて、広告料を一ヶ月分払うから、優先的につけてくださいとか、後は礼金をちょっと調整してみたりとか、そういった募集最初の家賃以外の条件の調整で、早期賃貸をつけるということの努力をしていきます。

またその物件がある周辺の不動産業者さんとの密な連携も重要な部分になってきますので、そこの不動産業者さんに営業に回ったりしていきながら、周辺状況も鑑みていく。

さらにプロである我々も周辺の地場の不動産と協力、相談しながら、早く決められる家賃を設定して、そして最初の諸条件、広告費いくらにするのか、礼金いくらにするのか、敷金いくらにするのか、というのをもとになるべく早く賃貸をつける。

これが全てオーナーさんの利益に直結する不動産投資の、一番大事な部分になってきますので、一ヶ月全部がつくかというと、100%全部がつくわけではありません。

私どもが管理している物件でも、入居率99%を担保してやっておりますけども、1%の空室の中には1ヶ月超える物件が出てしまうこともあります。

それは時代・相場・環境・市況いろんなものが関与する部分になりますので、そういう意味で1つ参考になる例をお伝えします。

結局、東京の賃貸需要というのは、底固くあります

ただしトライアルにあたって、その動いている賃貸層というのは、こういったコロナの不況の時期においても、平均年収の方々が住まわれるような賃貸物件は非常に動いているという傾向があります。

そのため、東京の平均年収500万円くらい取られると、やはり家賃7~8万円の物件というのが賃貸として活発に動いているような状況があります。

これは過去を振り返ってもリーマンショックのときも、やはり家賃が手頃でなおかつ都心へのアクセスも良くて、周辺も利便性が良くて、というようなセキュリティもしっかりしている、今どきの物件であれば非常に賃貸の入居率が高く維持して一ヶ月以内で賃貸も決まって動いていく部分がありました。

みなさんも今後不動産を購入する際の参考にしていただければと思います。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。


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