土地を用いた資産運用と聞いたとき、あなたは何を思い浮かべますか？
不動産、駐車場、コインランドリーなど、土地があって経営が成り立つものであれば選択肢になり得るわけですが、どれを始めるにしても土地活用のノウハウは知っておかなければなりません。
例えば、不動産を見ても土地活用は不動産投資の一環であり、株式や投資信託のように、買ってそれの値上がりを待つだけといった種類のものではなく、運用して利益を出すためには、それぞれの段階での目利きや、専門知識、管理運営といったノウハウが必要となります。
当記事では、土地活用をした資産運用について、仕組みや運用方法をまとめましたので、参考にしてください。
目次
土地を収益化する方法は2つ
土地を使った資産運用について、基本から話を進めます。
といっても、方法は大きく分ければ2種類となります。
- 土地を売買する
- 土地を賃貸する
土地を売買する
まず、土地を用いた資産運用で一番単純な収益モデルは、土地を安く買って高く売るという、その差額で利益を得る方法です。
例えば、ある土地を700万円で購入し、1000万円で販売するといった行為になります。
この場合は、まず土地の売り手を探す必要があります。
それを見て、この土地はもっと高く売れそうだなと思えば700万円で購入します。
そして次に、この土地の買い手を探します。
買いたいという人が見つかったら1000万円で売ると、その差額300万円が利益になります。(※実際には諸経費が掛かります)
このような売買により得た利益を「キャピタルゲイン」といいます。
土地を賃貸する
これは所有した土地を誰かに貸して賃貸料を貰うというものです。
例えば、700万円の土地を貸して、月に7万円の収入を得るというものです。
上記では、700万円の土地を買って売りに出したのですが、この場合は誰かに貸します。
このように、賃貸による収入の事を「インカムゲイン」と言います。
土地を使った売買はあまり行われていない！？
しかし、実際的には土地を使った投資というのはそれほどメジャーではありません。
なぜかというと、土地だけを借りようとする人はそれほどいないからです。
多くの人は家を建ててそこに住みたいとか、駐車場、商業施設にしたいという要望が多いのです。
そういった理由から、建物、施設が無い状態ではすぐに収益が見込めないことが多いです。
ごくまれに土地の運用だけで収益を上げている人もいます。
収益を上げられるポイントとしては、借り手が付きそうな将来性のある土地を、激安で買うという事が出来ている人です。
発展している所の土地はもちろん高いので、これから発展しそうなところ、もしくは発展している所の延長線上を目利きできるといったスキルが必要になります。
この場合、土地の目利き(将来性の予測)と、買った後に借り手が付きやすそうな状態にするという行為が必要です。
例えば、安い土地は荒れているので、多少の手を加えて整地するなどです。
メリットとしては土地だけなので、固定資産税が安い(建物が無いので)、修繕、管理などの手間がかからない、といった点があげられますが、デメリットに目を向けると、減価償却ができないため、原価が高いと利回りが悪くなってしまうというリスクもあります。
土地を主体に資産運用を考えた場合
資産運用で土地を主体に考えた場合は、
- 転売目的で売買する。
- 土地を賃貸する。
- その土地を活用(住宅賃貸や商業施設など)する。
という、3種類のやり方になります。
このようにみると、土地の転売も土地の賃貸も実際的にはハードルが高そうです。
しかし、土地を活用して、何らかの収入源に変えるという事が出来れば、これはまた可能性の高い資産運用収益モデルとなります。
土地を活用して収益モデルを作る場合、どのような事が考えられるか見ていきましょう。
土地を活用した資産運用の方法
土地の活用には様々な方法があります。
所有している土地の所在地や面積、どれくらいの初期投資の資金があるのかという条件面を考慮し、投資として収益を上げることを目指す為には、運用のスタンスによっても活用方法の選択は違ってきます。
住宅賃貸
賃貸戸建てや賃貸アパート、マンションを建て、入居者を入れる事が出来れば、家賃収入を得ることができます。
年間の経費として、修繕費や電気代、メンテナンス費用、固定資産税などがかかってきます。
とはいっても、固定資産税は、建物がない場合の土地の6分の1、都市計画税は3分の1まで軽減されます。
また、1年間で得た収入から経費を差し引いた所得は、不動産所得として税金を払う必要があります。
しかし、不動産所得では減価償却費や青色申告特別控除など、実際に手元から支払わない項目も経費として計上できるので、もしもマイナスとなった場合には、他の事業など他の所得のプラスと損益通算できることから、複数運営するとか、他の事業を行っている人にはメリットとなります。
賃貸戸建てや賃貸アパート、賃貸マンションを建てる土地活用は、立地が非常に重要で、それが決め手と言っても過言ではありません。
大金をかけて建物を建てても、入居者が集まらず家賃収入が得られなければ大きな赤字を負う事になります。
逆に、満室に近い経営を続けることができれば、建物を建てるのにかかったお金を数年で回収できて、将来的には安定した収入とすることもできます。
駐車場
駐車場経営は、大きな収益は見込めないですが、その分リスクも低く、ローリスク・ローリターンな土地活用法と言えます。
比較的安価な費用で始められて、管理も住居の賃貸ほどは必要ありません。
駐車場経営として得られた収益は不動産所得として、賃貸戸建て、賃貸マンション、アパートと同じように計算されます。
駐車場経営には、
- 月極駐車場
- コインパーキング形式
の2通りのやり方があります。
月極駐車場
月極駐車場は、特別な機械の導入をしないでも始められるため、初期費用を安く抑えることができます。
また、将来他の業態に転換したいと思った時も、簡単に業態転換することができます。
コインパーキング形式
コインパーキング形式による方法には、専門業者に土地を一括借上げして、機械を導入することにより地代を受け取る方法と、専門業者から機械を購入(安くても数百万円)して、管理を依頼する方法があります。
街中で見かけるコインパーキングが良い事例ですね。
コインパーキングメーカーのHPを確認してもらえれば、このビジネスモデルについて理解できると思います。
土地オーナーの資金的な負担も要らず、短期間の契約も可能といった条件で打ち出している会社などもあります。(※それで収益が上がることを保証しているわけではありませんのでご注意ください。)
月極駐車場は初期費用を出す必要がありませんが、収益は少なくなります。
一方、コインパーキング形式では自身が機械を購入して運営する場合は、機械を購入するリスクを負う必要がありますが、その分収益を高くすることができます。
一般的には月極駐車場による方法より、コインパーキング形式の方が高い収益を得られるとされています。
駐車場経営による土地活用が向く土地としては、住宅街の中心部、商業施設やオフィス、駅の近くなどという、土地代もかさみそうな場所でないと大きな収益は見込みにくくなります。
商業施設経営
商業施設経営は、中古車販売、コンビニエンスストア・ドラッグストアなどの物販店舗、ファーストフード、飲食店チェーン、事務所や学習塾など、立地に合った事業者と契約を結ぶことができれば大きな収益を得ることができます。
商業施設経営では、賃貸住宅よりも賃料を高く設定することができるため、高い収益性を見込めることがメリットです。
デメリットは、商業施設なので景気の影響を受けやすいという点です。
店舗の売り上げ不振などによる家賃の滞納や、退去のリスクも考慮に入れる必要があります。
また、商業施設経営では、以前のテナントのイメージが残ることもあり、一度悪い評判が立ってしまうとその後の経営にも影響が出てしまう可能性があります。
その他にも、用途地域によっては、建築できない商業施設があるということも知っておく必要があります。
コインランドリー
購入した土地の上に、コインランドリー用の建物を建てて設備を導入し、コインランドリーの利用者からの支払収入を得る土地活用法です。
比較的狭い土地でも営業しやすく、現地に管理者が常駐している必要はありません。
比較的手軽に運営できますが、設備導入の為の初期費用がかかります。
多くの利用者が訪れるようにする為には、設備や立地をよく検討する必要があるのに加え、周辺の価格相場を見ながらの価格調整、開業後の広告宣伝などの経営努力が必要となります。
一般的には住宅街の近くが効果的で、車で洗濯物を運ぶ利用者が多いことを考えると、駐車場も数台分は確保した方が良いと思われます。
太陽光発電
買った土地に太陽光発電システムを設置して、売電収入を得る方法です。
現時点(2020年)においては、10年ほど前の様な大きな収益は見込めないかもしれませんが、有益な活用手法の一つとは言えます。
太陽光発電システムは、事業用であれば20年間売電価格が固定されるため、20年先まで安定した収入を見込むことができます。
デメリットとして考えらえるのは、太陽光発電システムの経年劣化による発電効率の低下や、災害による太陽光システムの破損などのリスクでしょう。
太陽光発電システムによる土地活用は、日当たりが重要ポイントなので、できるだけ周りに高い建物の建つ心配のない郊外の大きな土地がおすすめです。
土地活用をした資産運用が向いている人
土地活用は、初心者から上級者まで幅広い層が取り組める資産運用です。
ただ、土地売買におけるノウハウや専門知識を持った専門家の力が必要になりますので、収益をゴールとして、それまでの工程で何が必要となるか、をしっかりと考えられる人が向いているといえるでしょう。
フィーリングで「ここは売れそう」といった理由で土地を買ったり、ネットに転がる甘い謳い文句に流されてしまうと、大きな損失に繋がってしまうこともあります。
ご自身で勉強をしていくことは前提ですが、有識者の見解を交えて判断していく作業を苦としない人は、ぜひチャレンジしてみてください。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
土地による資産運用は、土地だけの運用を考えた場合でも、購入時の目利きの難しさに加えて、専門性が必要になりますし、お金の動きに合わせて専門業者のサポートが必要になります。
また、土地活用を行う場合は、活用の仕方にも多様性があり、立地や活用方法、営業、運営にそれぞれ専門的な知識、ノウハウが必要になりますので、実際行う際は、自分一人ではなく、信頼できる専門家、またはパートナーを見つけるこが必要と言えるでしょう。
とはいえ、一つずつノウハウを吸収していくことで、しっかり利益を上げられるのが土地活用をした資産運用の醍醐味でもあるので、目標（＝収益化）を見据えて一歩ずつ進んでいきましょう。
