不動産投資は給与所得者にとって最良の節税手段だと私は思います。
真剣に節税対策に取り組んでいて、この時期に確定申告している人は、不動産投資から生じるキャッシュフローに対して1円も税金を払っていないどころか、給与から払う所得税・住民税すらも、大幅に減らせるほどお得な思いをしています。
ということで、今回の記事では、不動産と節税にスポットを当て、解説していきたいと思います。
目次
不動産投資が節税になる理由
不動産投資が節税になる理由としては、家賃収入を上回るだけの経費を計上できれば、「赤字不動産所得」となり、給与所得から赤字不動産所得を差し引くことが可能になるので、支払う税額が下げられます。
ただ、「家賃収入を上回るだけの経費」を計上するなんて、簡単にできるわけがないと、高い壁の存在を感じてしまいますよね。
でも、そんなに難しいことではないんです。
家賃収入に対して、減価償却費、ローン支払い利息（土地分を除く）、固定資産税、管理費、修繕積立金、管理会社への手数料、雑費など、様々な費用が経費として計上できるため、赤字不動産所得をつくることは想像以上に簡単なんです。
課税の仕組み
節税できるとわかれば、より多くの経費を計上し赤字不動産所得を大きくしたいですよね。
ですが、確定申告では、不動産投資のために使った経費しか計上できないため、自身で調整できる経費の額には限りがあります。
そこで節税効果を最大化するために、最も影響がある費用の項目が「減価償却費」です。
減価償却費とは収入をもたらす有形資産を購入した場合に、購入価格分の一部費用を決められた年数に応じて経費計上する事が可能な費用です。
しかし、不動産の減価償却は建物分しか計上することができません。
例えば「土地代5000万円」「建物代5000万円」で、合計1億円の不動産を購入したとします。この状況に減価償却を当てはめると、建物代の5000万円のみ減価償却費を経費計上することになります。
不動産購入時点では建物代金、土地代金は確定されているので、節税効果を高めるなら、建物代金の割合が高い不動産を選ぶ事をオススメします。
逆に建物代金割合の低い不動産を購入した場合は期待していた程の節税効果を得ることは難しいでしょう。
建物代金の割合が高い物件を選ぶことができれば、毎年確定申告した際の節税効果に違いが出てきますし、物件から得られるキャッシュフローよりも多く資金を手元に残すことも可能になります。
ただし、減価償却費だけを目的にして都心から外れた場所の不動産を購入した場合、将来的に物件の価値が下がってしまうと、不動産投資としては本末転倒です。
その他に、減価償却を経費計上できる年数は物件の築年数で決まっており、期待する節税効果を出せる築年数の物件を選ぶことや、建物の構成要素を設備、備品等にも分けて申告書を作成することも大事な点です。
このように、どれだけの節税効果を期待するかによって物件選びは大変重要なポイントであり、一緒に戦略を立てて取り組んでいくアドバイザーが必要です。
節税対策を真剣に考えることで不動産投資による利益を最大限増やせると考えています。
