「海外コンドミニアム」とは、簡単に言えば海外不動産の種類のことです。
日本で言うところの「分譲マンション」を指します。
2009年をピークに日本は人口減少社会に突入していると言われていて、2020年の現在では、日本の人口の減少幅が50万人にまでおよんでしまいました。
この事態を分かりやすく表現するとすれば、鳥取県の人口が約57万人なので、それだけの人たちが日本からいなくなってしまったということです。
人口が減れば、当然、物件も売れなくなってしまいます。
そんな事情もあって、海外不動産が今、強く注目され始めているのです。
というわけで、この記事では、海外コンドミニアム投資の知っておくべきメリット・デメリットについてご紹介していきます。
また「海外投資」「海外投資全般に言えること」について詳しく知りたい方はコチラの記事をどうぞ！
※今回ご紹介する記事の内容は、あくまでも今回のテーマである「海外コンドミニアムで注意しないといけないこと」となりますので、上記のページでご紹介している内容が大前提となっています。
目次
【海外投資】コンドミニアムの3つのメリット
海外不動産投資のメリットは大きくわけて3つあります。
メリット1：インカムゲイン（家賃収入）
冒頭で、日本は人口減少が進んでいる、という話をしましたが、世界的に見ると人口は増加していて、2050年には人口100億人を突破するのではないかと言われています。
特にアジア新興国を中心とした高い経済成長を続けている国々は、人口増加によって住宅需要が増加し続けていて、国民所得や物価の上昇と共に将来的にも家賃増加が期待できると言われています。
メリット2：キャピタルゲイン（売買差益）
保有している物件が、購入時の価格よりも高い金額で売れた時に得られる差額で利益を出すのが、このキャピタルゲイン（売買差益）です。
例えば、400万円で買った物件が、480万円で売れたら、80万円の利益になりますよね？
その差益のことを売買差益と言います。
日本にも、不動産価格が大きく上昇していた時代はありましたが、近年は、冒頭に述べた人口減少などの影響で、不動産価格がドンドン減少しているんです。
ですが、海外の場合は「インカムゲイン」同様、人口増加と経済成長を続ける国々では住宅価格が上昇し続けているため、高いリターンを期待できるわけです。
上記の理由から「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」のこの2つは、日本とは違い、高い家賃収入と物価上昇によって、高い利回りが狙えるのが特徴です。
メリット3：分散投資でリスクを回避できる
仮に、海外投資が国内投資とまったく同じ利回りだったとしても、海外投資を行った方が良いと言われるのにはちゃんとした理由があります。
それは、分散投資によるリスク回避です。
例えば、ほとんどの日本人が、自身の全財産を日本国内に集中させていますが、もしも、明日突然「日本円」に何の価値もなくなったらどうしますか？
今のは、極端な例ですが、日本円の価値が今後どうなっていくかは、誰にも分かりません。
だから、海外コンドミニアムのような日本円以外の投資先に資産を分散しておけば、日本円に何かあった時でも、全てを失う、というリスクは回避できるわけです。
【海外投資】コンドミニアムの3つのデメリット
投資で成果を出すには、何が起きても正しい判断ができるように備えることが重要です。
そのためにも、メリットだけではなく事前に起こりうるデメリットも事前に把握し、対策を考えておきましょう！
デメリット1：家賃収入（インカムゲイン）の受け取り
実は「家賃収入（インカムゲイン）」を受け取るには、海外で銀行口座を開設する必要があるのですが、近年はテロ対策などの観点から、容易に外国人が銀行口座を開設できなくなってしまいました。
なので、まず海外コンドミニアムを考えている方は、以下の3点を最優先で確認しましょう。
- 【最優先で確認するポイント】
- 国外居住の外国人でも口座を作れる銀行はあるか
- 口座開設するにあたってどんな書類や、手続きが必要か
- 日本に容易に送金できるのか（海外送金についての規制の有無）
海外送金に関しても、国によっては規制を設けている国もあります。
場合によってはそもそも送金できない場合もあったり、送金できたとしても年間の回数や送金額について規制されている場合があったりしますので要チェックです。
デメリット2：賃貸管理に日本人が関わっているか
簡単に言ってしまえば「言葉の壁」です。
日本の不動産管理と同じやりとりを、日本語以外の言語を扱う国でもできるのか、という点が重要です。
例えば、日本人スタッフが携わっていて、ちゃんとやりとりできる環境があるのであれば問題ないですし、あるいは英語のように対応のしやすい言語であれば、そこまで問題ではないです。
注意しなければいけないのは、日本人にとって「なじみの薄い言語でしかやりとりできない」という状況。
なんでもないやりとりだけでも、電話やメールでの対応で苦労してしまいます。
また、日本と投資国との時差があまりにも大きいと、日本から管理業者に連絡するのにも気を使わなければいけなくなります。
このあたりも投資先の国の知識と、日本語で対応ができるかどうか、事前に確認しておきましょう。
デメリット3：「海外不動産は節税できる」はすでに過去の話
海外不動産は、よく「節税に良い」と言われたりもします。
実際「家賃収入（インカムゲイン）」や「売買差益（キャピタルゲイン）」を目的とせずに「節税」を目的として海外不動産に投資する方もこれまでは少なくありませんでした。
しかし実は、2021年申告分（令和3年分以降）の所得税から、日本政府は海外不動産投資の節税を認めないとする方針を決定したそうです。
少なくとも今までのような「節税効果」は見込めなくなりそうなので、もしも節税を目的として、海外コンドミニアムを考えている方は、一度どのように法律が改正されるのか、その内容をしっかり調べてからにしましょう。
【海外投資】コンドミニアムまとめ
ここまでいかがでしたでしょうか？
「案外、簡単にはいかないんだな・・・」と思ったのではないでしょうか？
実際その通りだと思います。
ですが、そのハードルの高さと同じくらい、成功できれば高いリターンが見込めるから投資家の間でも海外コンドミニアムは注目されているのです。
冒頭でもお伝えしたように、人口が減り続けている日本よりも、人口増加と経済成長が見込める国の不動産投資の方が、成功できる可能性は高いです。
あとは、信頼できる仲介会社を確実に見つけることが大切になります。
投資先の現地の不動産管理会社を使うこともできますが、その場合言葉が通じなかったり、管理がずさんだったりすることも多いです。
そのため、日本に拠点を置いていて、現地の不動産会社とちゃんと連携をとって海外不動産投資を進めてくれる仲介会社を見つけるのが一番いいでしょう。
そうすれば日本語でしっかりサポートも受けられますし、万が一トラブルがあった時もその仲介会社としっかり連携をとって対応も進められます。
そしてちゃんとした仲介会社であればここまでに挙げた「デメリット」の部分もしっかりカバーできると思います。なので、事前に仲介会社の下調べは徹底しておきましょう。
しっかりサポート対応してもらえるのか？その会社の評判はどうなのか？
海外コンドミニアムのように「長期的な投資」の場合、仲介会社というのはずっとお付き合いするかもしれないので、慎重に選ばなくてはいけません。あなた自身が心から「この会社なら信用できる」と思える仲介会社を見つけ、海外コンドミニアム投資でも利益を上げていきましょう！
