こんにちは。JACK佐々木です。
今回は、世界の富裕層が実践している「ランドバンキング」という投資法についてお伝えしたいと思います。
目次
ランドバンキングの基礎知識
ランドバンキングとは、近い将来（3年から8年）の間に値上がりが確実視される土地に対して、更地の段階で投資をする方法です。
比較的、古くからある資産運用手法で、似たようなビジネスで財を成した人物としては、『ロックフェラー』『ウォルト・ディズニー』『ドナルド・トランプ』『ハワード・ヒューズ』などが挙げられます。
不動産への投資で有名なものとして、REIT（不動産投資信託）がありますが、賃料などから収益を得るもの（インカムゲイン）もあるため、ランドバンキングとは性質上、全く異なる収益モデルです。
ちなみにランドバンキングには、1つの土地を複数者で購入するファンドタイプの手法と、すべてを自分の名義で取得する不動産タイプの手法があります。
ランドバンキングの収益化までの流れ
それでは次に、ランドバンキングに取り組み始めてから収益を上げるまでの流れを解説したいと思います。
1：土地取得
まずは土地を手に入れないといけないのですが、どの土地にするか選ぶ際に注意したいポイントが下記の通りです。
- 土地が平らであり、すぐに開発が可能であるか
- ライフラインが整備できているか
- 人口は増加するのか
- 幹線道路へのアクセスは便利なのか
- 開発プランはあるのか
- 企業誘致などを積極的に行っているか
- 学校・病院が近くにあるか
- 公共・居住地域の開発計画はあるか
これらのポイントを頭に入れて、土地を取得するようにしないといけません。
2：投資組合の組成（シンジケーション）
投資組合の組成（シンジケーション）とは、不動産をユニット（不可分持分権）に分割し、投資単位を小口化して、魅力的な投資機会の提供を可能にすることです。
投資家は、このユニットを購入し、共同出資持分権者（エクイティ・パートナー）となります。
また、この持分権については公的な証明書が州政府より発行されます。
3：開発計画
ランドバンキングでは、付加価値を創出するために開発計画を立てます。
具体的には、コミュニティ計画を最優先として、環境・インフラ整備及びその他の要因を基本に、「開発計画草案」を作成するんですね。
政府や自治体、開発業者と将来の開発について交渉して、その結果に基づいて「開発計画」を完成させます。
4：土地売却完了
開発計画が承認され、土地使途の再指定をしたら、対象地は現地の開発業者等に売却をかけていきます。
開発業者からの購入申込には持分全体の51%の賛成により売却されます。
売却されると、売却代金を保有ユニット数に応じて分配し、利益が確定するという流れです。
それでは次に、ランドバンキングのメリットとリスクについて解説します。
ランドバンキングのメリットとリスク
メリットは大きく分けて以下の3つです。
- 個別不動産プロジェクトへの投資形態を採用するため、株価や為替などの金融市場の動きに左右されることが少ない
- 更地の段階で極めて安価な値段での投資となるため、値下がりを起こす要因が極めて少ない
- 更地のまま開発業者へ引き渡すため、中間的な費用が掛からない
そしてリスクは、以下の3つです。
- 満期までの期間を定められないため、想定期間より長引くことがある
- 中途解約出来ないことが多く、流動性が低い
- 個別の不動産プロジェクトへの投資形態を採用するため、プロジェクトによって利益幅が異なる
ランドバンキングは市場経済や相場の動きと連動していないので、株式・債券・商品と組み合わせることにより、成績の上下動を抑えることができます。
実際にランドバンキングの商品を組み込んだポートフォリオと、そうでない場合では変動率が大きく異なり、もちろん前者のほうが変動幅は少ないです。
ランドバンキングという概念をご自身のポートフォリオに組み込むと、より安定した資産運用ができるようになると思うので、ぜひ実践してみてください。
アジア投資の鬼才 JACK 佐々木にインタビュー｜前編
