こんにちは、池田和弘です。
本日は初の試みとして、他の講師の方とのコラボをさせていただきました。
そのゲストとは、アップルハウスの社長であり、【お金のパーソナルトレーナー鈴木優平の不動産投資コラム】を書いていらっしゃる鈴木優平さんです。
なぜ、今回コラボさせていただくのか。
それは鈴木さんと話してみたら、僕の考え方や思考が全部一致したので「これはぜひお話を聞いてみたい」と思い、今回一緒にやらせていただきました。
そこで今回は、鈴木さんの専門分野でもある不動産投資についてお話ししていきます。
いきなりですが、不動産投資で失敗されている方はけっこう多いんですよね。
失敗している原因は色々あると思いますが、僕は組んだ不動産屋が単純に悪いと感じます。
やはり良くない物件を買わされたり、地域とか場所の選定を間違っていたりなど、結局は売り手側の不動産屋が自社の利益しか考えずにやっているからこそ、大きな問題が起きてしまうんですね。
特にここ1年は、そんなニュースのオンパレードでした。
一棟ものを売る不動産業者が9割も減った理由とは？
なぜこういった問題が起きたのでしょうか。
不動産投資の中身からお話ししますと、不動産には区分所有と一棟所有があります。
「マンション一棟、自分のものなんです」と言えますし、基本的には一棟所有するほうがかっこいいイメージがありますよね。
そのため一棟持つことに憧れる方はいらっしゃると思いますが、鈴木さんの扱う不動産は一棟ものを前面に押し出しません。
また、一棟ものしか売らない業者さんっていうのも多いですが、それも年々減少しています。
鈴木さんも「ここ2年で9割くらいの業者がいなくなった」と感じるそうです。
それは結局、売り方に問題があったからでしょう。
たとえば、みなさんもスルガ銀行の騒動は記憶に新しいのではないでしょうか。
現在もいろいろと捜索が入り、騒がしい状況が続いていますよね。
この問題について鈴木さんは「本来であれば融資すべきでない方に融資してしまったというのが基本的には原因です」と解説してくれました。
「やはり一棟所有は区分所有より金額が大きいですし、東京で買えば1億円、2億円は当たり前です。そのため実際に過剰な融資をした挙げ句、空室があるとか、お部屋のどこかが壊れたとか、水漏れがあって何百万円の修繕がかかるなど、リスクに耐えられない方へ、無理矢理、融資をつけてしまったことが問題です」
実際に、空室がないと聞いていたのに収支明細を見たときに空室ばかりだったり、相場よりもだいぶ高い家賃を保証していたのに、実際は保証された家賃より安かったり、といったことがあったそうです。
銀行がすべてを把握していたとは思わないですが、無理な資産状況を知っていて融資した可能性はありますね。
「買ったオーナーさんからしたら最初はよく見えるので、サラリーマンをセミリタイアして毎月キャッシュフローが入ってくるのが強い願望としてあります。数字を見たときに、これで引退できる！と思いますよね」
しかし、こうした理想ばかりの案件は「まやかしだ」と、鈴木さんはずっと前からお伝えし続けてきたとのこと。
「もしも1、2年で会社が飛べば保証もなくなるし、実際に、酷い方だと毎月30万円くらい赤字を出しています。本当にそれで団体信用生命保険を使うようになってしまう方もニュースで見ました」ともおっしゃっており、鈴木さんは無理な融資を受ける危険性についても言及していました。
つまり、投資を行う以上、私たちは自分の身の丈に合う投資をちゃんと知らなければなりません。
大手の銀行があなたに1億の融資をするかというと、多分融資を受けられてないでしょう。
大手の銀行はちゃんと査定して積算で物件の評価を出し、この方なら大丈夫かということをやりますが、それが基本的に通らない、ということは身の丈に合っていません。
しかし、先ほど挙がった事例のように、身の丈にあっていないのに融資してしまう銀行があるので、そういう状況になる方も非常に多いんです。
鈴木さんが区分所有をお勧めして、一棟所有をお勧めしないのは、その方の身の丈に合った投資をご紹介したいという気持ちがあるからなんですね。
一棟を買えるだけの余力や経済力がある方は買ったら良いですが、サラリーマンオーナーとして身の丈に合った投資をおこない、区分マンションを徐々に増やしていったとしても、充分に資産は形成できますよね。
過剰な背伸びをした例として、過去に銀行と不動産屋が癒着をして、本来融資をしてはいけない人に融資をしてしまい破綻……といったこともありました。
結局、誰と組むかを間違ったことに成功するか失敗するかの原因があるわけですね。
不動産投資がダメとか一棟所有、区分所有がダメという話ではなく、つまり誰とやるかというところがポイントです。
鈴木さんも「実際にやっているのはオーナー様なので、そこに関しては、銀行も不動産もちゃんと選ぶ必要がありますが、背伸びしちゃったご自身にも責任はあります」とおっしゃっています。
これには私も同意見です。
詳しい不動産の考え方は、【お金のパーソナルトレーナー鈴木優平の不動産投資コラム】を出されていますので、ぜひご覧ください。
以上になります、ありがとうございました。
資産運用のすべてを知る男、池田和弘にインタビュー｜前編
